Criza accesibilității locuințelor: Veniturile mari influențează prețurile, nu lipsa de oferte, spun cercetătorii
Economiștii, politicienii și Wall Street-ul au susținut mult timp necesitatea de a crește oferta de locuințe pentru a îmbunătăți accesibilitatea, dar poate că lucrurile nu sunt atât de simple. Potrivit unui studiu recent realizat de studentul la doctorat Schuyler Louie de la UC Irvine împreună cu cercetătorii de la Federal Reserve din San Francisco, veniturile medii cresc „întreținut puternic” cu creșterea prețurilor locuințelor, conform fortune.com.
👉 Lipsa legăturii între creșterea veniturilor și oferta de locuințe
„Cu toate acestea, aproape nu există o legătură între creșterea veniturilor medii și creșterea ofertei de locuințe”, au adăugat aceștia. „În schimb, creșterea ofertei de locuințe are o relație pozitivă puternică cu creșterea populației. De fapt, aproape toate zonele metropolitane au văzut că numărul de unități locative a crescut mai repede decât populația, chiar și în piețele rezidențiale scumpe precum Los Angeles sau San Francisco.” Aceasta contestă noțiunile adânc înrădăcinate că NIMBYismul, birocrația și politicienii care preferă reglementările asupra închirierilor, în detrimentul construcțiilor noi, agravează criza accesibilității locuințelor.
Între timp, piețele imobiliare costisitoare din California au fost prezentate ca un exemplu principal al acestor tendințe și sunt adesea comparate cu cele din Texas, unde locuințele sunt mai accesibile. Cu siguranță, California este scumpă pentru a trăi, alimentând numărul persoanelor fără adăpost și migrarea din stat. Dar având în vedere că oferta nu a fost un factor, cercetătorii s-au uitat mai atent la modul în care diferențele de cerere afectează prețurile locuințelor.
👉 Prețurile locuințelor cresc mai rapid decât veniturile după anul 2000
Folosind date care datează din anii '70, ei au subliniat că prețurile locuințelor și venitul median au fost intercorelate până în 2000. După aceea, creșterea prețurilor locuințelor a depășit de departe veniturile. „Această cercetare indică faptul că reformele de reglementare pot avea un impact limitat asupra accesibilității locuințelor și că diferențele în constrângerile ofertei de locuințe nu sunt factorii fundamentali care determină diferențele în dinamica locuințelor din zonele metropolitane”, au spus ei.
Când ne uităm la venitul mediu, cercetătorii au descoperit că acesta a crescut „efectiv unul la unul cu prețurile locuințelor” din 1975 până în 2024. Așadar, mai degrabă decât o lipsă de ofertă, accesibilitatea locuințelor „poate fi în principal despre diferențele în creșterea veniturilor în partea superioară a distribuției în raport cu mijlocul.” Cu alte cuvinte, inegalitatea veniturilor determină prețurile locuințelor.
Între timp, când ne uităm la venitul și oferta de locuințe din 2000 până în 2020, nu a existat nicio relație. Motivul poate fi că atunci când gospodăriile din SUA devin mai bogate, acestea preferă să renoveze locuințele, să se mute în locații mai atractive sau să găsească alte căi de a îmbunătăți calitatea locuințelor — mai degrabă decât să cumpere locuințe suplimentare. În loc de venituri mai mari, venirea de noi gospodării într-un oraș stimulează oferta, iar datele arată că „creșterea ofertei de locuințe este puternic corelată cu creșterea populației în aproape toate zonele metropolitane.”
Cercetătorii evidențiază două tipuri diferite de cerere. Când cererea crește pentru o calitate mai bună a locuințelor, prețurile locuințelor cresc, în timp ce cererea pentru numărul de unități locative rămâne relativ neschimbată. Dar atunci când cererea de locuințe provine din creșterea populației, care menține veniturile medii constante, cererea pentru numărul de unități crește, ceea ce duce la creșterea atât a prețurilor, cât și a ofertei. „Aceasta sugerează că criza accesibilității locuințelor ar putea fi abordată cel mai bine prin înțelegerea schimbărilor de pe piața muncii, în special a distribuției relative a creșterii economice în funcție de nivelurile veniturilor și locurile de muncă din diferite zone,” au concluzionat ei.
